La ausencia de políticas coordinadas de vivienda en España: un problema complejo

España tiene un problema crónico con la vivienda, que ya nos lo dice la historia. Los datos muestran que mercado inmobiliario sufre una escasez crónica de oferta. Por lo que nos encontramos en plena burbuja inmobiliaria. Ojo, que esta vez no es de crédito sino de expectativas (la expectativa de realizar una plusvalía como consecuencia de la subida continuada de los precios), y por tanto distinta a la que desató la crisis del ladrillo en 2008.

Fuente: Síntomas de burbuja inmobiliaria

Según un informe del BBVA, desde el 2023, la falta de mano de obra en la construcción se ha convertido en uno de los principales obstáculos para aumentar la oferta de vivienda. Aunque no hay escasez de materiales ni restricciones financieras, el envejecimiento de la fuerza laboral es preocupante: más del 55% de los trabajadores tienen más de 45 años. Aunque la llegada de inmigración ha empezado a rejuvenecer el sector. Se mantiene el problema estructural debido a que el nivel educativo sigue siendo bajo, lo que afecta negativamente la productividad en el sector de la construcción.

¿Pueden los topes al alquiler alimentar el crecimiento de los pisos turísticos?

Basado en un análisis del caso catalán, los investigadores obtuvieron los siguientes resultados:

• El principal hallazgo es claro: tras la entrada en vigor del control de alquileres, la oferta de alojamientos en Airbnb aumentó en torno a un 7% en los municipios regulados respecto al grupo de control. Esto sugiere que algunos propietarios optaron por abandonar el mercado residencial, ahora menos rentable, y trasladarse al mercado turístico, donde los precios seguían sin estar regulados.
• El efecto fue más acusado en viviendas de mayor tamaño (tres o más habitaciones), lo que indica que los inmuebles con mayor potencial de ingresos fueron los primeros en cambiar de uso. Además, el impacto fue mayor en municipios donde la rentabilidad de Airbnb era comparable a la del alquiler tradicional, lo que facilitaba la decisión de cambio sin grandes costes adicionales.
• Un dato adicional interesante es que, pese al aumento del número de anuncios, el precio medio por noche en Airbnb cayó en los municipios regulados. Este resultado se interpreta como una consecuencia del incremento de la oferta turística, lo cual habría beneficiado indirectamente a los turistas, que accedieron a más opciones a precios más bajos.

Algo que ya no recordaba, fue que, como consecuencia de la crisis del ladrillo de 2008, España crearía un "banco malo", llamado Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).

En términos sencillos, los bancos tenían en sus balances muchos activos "tóxicos" (principalmente hipotecas impagadas y propiedades inmobiliarias) que les impedían funcionar con normalidad y conceder nuevos créditos.

Para solucionar esto, el Estado español creó la Sareb para que los bancos le transfirieran esos activos problemáticos. De esta manera, los balances de los bancos quedaron más limpios, y la Sareb se encargó de gestionar y vender esos activos en un plazo de 15 años. El fin último era restablecer la confianza en el sistema financiero y reactivar la economía.

Hasta ahí todo perfecto, se saneo a la banca, pero a día de hoy, no se ha permitido el retorno de los suelos vacantes al mercado: "Cabría interpretar que Sareb habría cumplido con su función de limpiar los balances de las entidades cedentes y enajenar ordenadamente los activos, pero al coste de aparcar en su balance una parte notable del legado de activos inmobiliarios de la crisis, sobre todo suelos y, de forma especial, suelos financiados. Casi 13 años después, una proporción no menor de ellos permanece todavía allí, no han sido devueltos al mercado, acumulando deterioros adicionales derivados de la falta de una gestión de suelos más proactiva, quizá también más sensible a los precios asequibles de demanda embalsada de vivienda. Devolverlos al mercado más rápidamente hubiera exigido saneamientos e inversiones en urbanización y dotaciones, y, en definitiva, unas ampliaciones de capital que no contemplaba su diseño fundacional como banco malo. Sareb estaba orientado casi exclusivamente a la venta, en un mercado inmobiliario debilitado tras la crisis de 2008, y cuando más necesaria era la intervención pública para generar una oferta asequible." (Nada es Gratis).

Conclusiones y recomendaciones

Con un Ministerio de Vivienda que apenas ejecuta su presupuesto, España necesita un programa nacional masivo de vivienda pública. Con mucho cuidado con los incentivos a la demanda como los avales o la reducción de tasas, que no harán más que agravar el desequilibrio.

Como hemos visto con el caso catalán, al limitar los ingresos posibles en el mercado residencial, pueden incentivarse comportamientos que reducen esa misma oferta, desplazándola al segmento turístico. Esto puede terminar agravando el problema que la política pretendía solucionar.

Para abordar el complejo problema de la vivienda en España, las políticas públicas deben:

1. Evitar enfoques aislados: Regular solo el alquiler residencial (ej. con topes) sin coordinar políticas turísticas y fiscales puede desplazar la oferta hacia pisos turísticos o mercados informales, agravando la escasez.
2. Gestionar incentivos cruzados: Diseñar normas que contemplen cómo los propietarios reaccionarán ante nuevas regulaciones (ej. reconversión a turístico o venta a fondos), cerrando vías de elusión.
3. Integrar estrategias multisectoriales: Vincular políticas de vivienda con:
• Planificación turística (límites a licencias de alquiler vacacional en zonas tensionadas),
• Fiscalidad inteligente (impuestos a viviendas vacías vs. incentivos para alquiler residencial),
• Gestión urbana (aprovechar suelos vacantes para vivienda asequible, no solo para lucro).
4. Anticipar efectos secundarios: Usar datos y tecnología para modelar impactos antes de aplicar medidas (ej. cómo una ley de alquiler afectaría la oferta en cada ciudad).

Solo con una visión coordinada y preventiva —que entienda que el mercado inmobiliario, turístico y financiero están interconectados— se podrán crear soluciones sostenibles sin efectos indeseados. La eficacia dependerá de dejar de actuar sobre síntomas aislados para atacar las causas estructurales con coherencia sistémica.

Cómo citar esta entrada del Blog:

Zorrilla-Salgador, J.P. (2025). La ausencia de políticas coordinadas de vivienda en España: un problema complejo. Blog El Analista Económico-Financiero, 4/8/2025. Recuperado de [link post]

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