Turismo, Airbnb y burbujas inmobiliarias: el dilema de la vivienda en España

Para los lectores que siguen este blog desde sus inicios (el blog existe desde el 2008), sabrán que he vivido en México, España y Uruguay (ahora estoy de vuelta en España). Durante mi primera etapa en España viví en las Islas Canarias, y una de las tantas cosas que aprendí, es que el modelo turístico no se traducía en un modelo de desarrollo económico a largo plazo (si a corto, mas o menos a mediano plazo, pero a largo no es modelo económico que conlleva a mayores niveles de bienestar económico a la población). Lo anterior, lo retomaremos más adelante.

Con mi retorno a España, viviendo esta vez en la provincia de Barcelona, soy testigo de los problemas de vivienda. En resumen: es difícil encontrar pisos en alquiler y los precios de los alquileres son altos. Esto se debe claramente a un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Concretamente:

1. La oferta residencial continúa siendo insuficiente

2. El precio de la vivienda está en crecimiento

Fuente: El crecimiento económico en España y su impacto en el sector inmobiliario

Un estudio reciente, señala que tanto Madrid como Barcelona se encuentran inmersas en una nueva burbuja inmobiliaria. Los autores encontraron que entre los factores detrás de la burbuja se encuentran:

1. Crecimiento poblacional: La migración interna e internacional ejerce presión sobre la demanda, especialmente en el alquiler, donde la población inmigrante tiene mayor presencia.
2. Mercado laboral robusto: Mejora la capacidad adquisitiva, incentivando la transición de alquiler a compra.
3. Tipos de interés bajos: Reducen la rentabilidad de activos seguros, desplazando inversiones hacia el sector inmobiliario.
4. Efecto contagio: La burbuja actual se originó en el alquiler y se transmitió a la compraventa. Decisiones individuales, como comprar ante subidas del alquiler, multiplican este efecto.

El papel del turismo

Un factor que llamó la atención de los autores fue el del papel inesperado del turismo, ya que el turismo masivo suele asociarse a presiones inmobiliarias, el estudio revela que el aumento de estancias hoteleras contribuye a estabilizar el mercado. Esto se explica porque la saturación hotelera desplaza turistas hacia alquileres vacacionales (como Airbnb), reduciendo la oferta residencial y empujando a residentes hacia la compra. Sin embargo, es importante destacar que el estudio no analiza directamente el impacto de los alquileres de corta duración (como Airbnb) en la formación de burbujas inmobiliarias.

Ahora bien, estoy de acuerdo que el crecimiento poblacional afecta directamente a la demanda y entiendo el efecto que pueden tener los hoteles frente a los alquileres de temporada o los denominados pisos turísticos (como Airbnb). Hablando de mis observaciones en el caso de Barcelona, puedo señalar que los turistas son los que ejercen más presión de los precios al alza, que el aumento de migrantes. Mi argumentación es que los tenedores de viviendas para alquiler, prefieren alquilar por temporada (precios más altos) que alquilar de manera indefinida (precios más controlados).

Sobre el caso de los Airbnb en España, aquí les dejo dos análisis de 2019:

• El efecto Airbnb en el mercado de alquiler de vivienda: ¿Es Madrid diferente?
• El impacto de Airbnb en el mercado de vivienda de Barcelona

Acá, un artículo de opinión publicado en The Guardian sobre el problema del turismo en Barcelona y una noticia del 19/05/25:

• Thinking of a trip to Barcelona this summer? Beware – here’s what you’ll find
• El Gobierno español exige a Airbnb bloquear casi 66.000 anuncios turísticos ilegales

Recuerdan que al inicio del post les hablaba sobre que el modelo turístico no tiene impactos positivos a largo plazo (como uno esperaría en términos de desarrollo económico, generan miles de puestos de trabajo, pero muchos de ellos precarios y mal pagados), pues la siguiente visualización muestra el dilema del modelo turístico español y como afecta los precios de la vivienda.

Reformar para habitar: el reto político de garantizar vivienda asequible

Teniendo en cuenta todo lo anterior, y como bien se señala aquí. El problema de la vivienda en España encuentra la solución en las iniciativas dirigidas a incrementar la oferta de vivienda asequible en alquiler. Para ello, es necesario el consenso político capaz de impulsar medidas que potencien la oferta residencial, así como aprobar las reformas y un marco normativo "estable" que incentive la inversión en el sector, hasta encontrar el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas.

Cómo citar esta entrada del Blog:

Zorrilla-Salgador, J.P. (2025). Turismo, Airbnb y burbujas inmobiliarias: el dilema de la vivienda en España. Blog El Analista Económico-Financiero, 29/05/2025. Recuperado de [link post]

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¡Hasta la próxima!